La loi impose de souscrire l’assurance dommage ouvrage avant l’ouverture du chantier. Dans les faits, beaucoup de propriétaires découvrent cette obligation une fois les fondations coulées, souvent parce que la banque, le notaire ou un voisin leur en parle. Bonne nouvelle : un chantier commencé n’est pas un chantier condamné. La souscription tardive existe, sous conditions, et c’est l’une des spécialités de GMAF, où que se trouve votre chantier en France.
Pourquoi la plupart des assureurs refusent les chantiers en cours
L’assureur dommage ouvrage s’engage à préfinancer pendant dix ans la réparation des désordres graves. Pour accepter ce risque, il veut connaître l’état du chantier dès le départ : qualité du sol, fondations, structure, intervenants. Lorsqu’une partie des travaux est déjà réalisée, il ne peut plus vérifier ce qui est enterré ou caché.
C’est la raison pour laquelle de nombreuses compagnies excluent purement et simplement les demandes déposées après l’ouverture du chantier. D’autres acceptent, mais avec des exigences supplémentaires. Le rôle du courtier est justement de savoir vers quelles compagnies orienter votre dossier.
À quelles conditions une souscription tardive est-elle possible ?
Les compagnies qui étudient les chantiers commencés posent en général les conditions suivantes.
- Aucun sinistre ni désordre connu à la date de la demande : la DO ne peut pas couvrir un problème déjà apparu.
- Un état d’avancement raisonnable : plus le chantier est proche de la réception, plus l’étude est difficile. Une demande au stade du gros œuvre est bien plus simple qu’une demande une semaine avant la remise des clés.
- Une visite de contrôle ou un rapport d’expert : l’assureur mandate un contrôleur technique ou un expert construction qui inspecte le chantier et rédige un rapport. Ce contrôle est à la charge du maître d’ouvrage.
- Des intervenants correctement assurés : attestations de responsabilité décennale de chaque entreprise, valables à la date d’ouverture du chantier et couvrant bien l’activité réalisée.
- Un dossier technique complet : permis de construire, plans, descriptif, étude de sol si elle existe, devis et marchés signés.
Selon le rapport de visite, l’assureur peut accepter le risque en totalité, accepter avec une majoration de prime, ou émettre des réserves sur certaines parties déjà réalisées et non vérifiables.
Combien coûte une dommage ouvrage souscrite en cours de chantier ?
Le mode de calcul reste le même que pour une souscription classique : un taux appliqué au coût total des travaux, avec une prime minimale de l’ordre de 2 500 €. La différence tient à deux surcoûts possibles :
- une majoration du taux pour tenir compte du risque non vérifié, qui peut porter la prime au-dessus du taux habituel, généralement de l’ordre de 2 % du montant des travaux ;
- le coût de la visite de contrôle, variable selon l’ampleur du chantier et la mission demandée.
Ces montants restent en général très inférieurs au coût d’une reprise de fondations ou d’une toiture, et surtout ils débloquent la situation vis-à-vis de la banque et du futur acquéreur.
Cas concret : une extension commencée sans assurance
Un propriétaire du Val-de-Marne lance une extension de 40 m² avec création d’une terrasse sur dalle. Coût des travaux : environ 95 000 € TTC. Le maçon a coulé les fondations et monté les murs quand la banque, sollicitée pour un prêt travaux complémentaire, réclame l’attestation de dommage ouvrage.
Le dossier est présenté à une compagnie acceptant les chantiers en cours. Une visite de contrôle est organisée sous quinzaine ; le rapport ne relève pas de non-conformité, mais note que les fondations ne sont plus visibles. La compagnie accepte le risque : la prime obtenue pour ce dossier est de l’ordre de 3 000 €, contre environ 2 500 € si la demande avait été faite avant le début des travaux, auxquels s’ajoutent les frais de la visite. L’attestation est émise, la banque débloque les fonds et le chantier se poursuit.
Les chiffres sont donnés à titre d’ordre de grandeur et peuvent varier selon le dossier ; chaque dossier fait l’objet d’une étude propre.
Jusqu’à quand peut-on souscrire ?
Il n’existe pas de date limite légale, mais deux repères pratiques :
- Avant la réception des travaux, la souscription tardive reste envisageable, avec un contrôle d’autant plus poussé que le chantier est avancé.
- Après la réception, il ne s’agit plus d’une dommage ouvrage au sens strict. Quelques assureurs proposent des solutions ponctuelles, mais elles sont rares, coûteuses et soumises à une expertise complète du bâtiment.
En clair : chaque semaine compte. Plus la demande est déposée tôt, plus les compagnies sont nombreuses à pouvoir l’étudier et plus le tarif est favorable.
Comment GMAF traite un dossier de chantier commencé
Notre pôle souscription commence par un point téléphonique pour situer l’avancement réel du chantier et vérifier les attestations des entreprises. Nous constituons ensuite le dossier avec vous, le présentons aux compagnies susceptibles de l’accepter et organisons la visite de contrôle si elle est requise. Vous êtes tenu informé à chaque étape, jusqu’à la réception de l’attestation.
Demander un devis pour un chantier commencé
Questions fréquentes
Mon chantier est terminé à 80 %, est-ce trop tard ?
Ce n’est pas exclu, mais le dossier sera plus difficile et le contrôle plus approfondi. Contactez-nous avant la réception : c’est la véritable limite au-delà de laquelle les solutions deviennent rares. Préparez dès maintenant les attestations décennales de toutes les entreprises intervenues.
Les travaux déjà réalisés seront-ils couverts ?
Cela dépend du rapport de visite. Si le contrôleur ne relève aucune anomalie, la compagnie couvre en général l’ensemble de l’ouvrage. Elle peut toutefois émettre des réserves sur les parties non vérifiables, comme les fondations enterrées. Ces réserves sont écrites dans le contrat, en toute transparence.
La banque peut-elle refuser mon prêt sans attestation dommage ouvrage ?
Oui, c’est fréquent : de nombreuses banques conditionnent le déblocage des fonds à la présentation de l’attestation. C’est d’ailleurs l’une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires nous contactent en cours de chantier. Pour anticiper, consultez notre guide sur le prix de la dommage ouvrage et la fiche assurance dommage ouvrage.
Votre devis dommage ouvrage en 2 minutes
Décrivez votre projet en ligne : un conseiller GMAF interroge nos compagnies partenaires et vous répond sous 24h, gratuitement et sans engagement.