Pour une SCI, un promoteur ou un marchand de biens, l’assurance dommage ouvrage n’est pas seulement une obligation légale : c’est une condition de la commercialisation du bien. L’exemption de sanction dont bénéficie le particulier qui construit pour lui-même ne s’applique pas aux personnes morales ni aux professionnels de l’immobilier, et les acquéreurs, les notaires et les banques exigent l’attestation. Voici les règles propres à ces maîtres d’ouvrage et la manière dont GMAF traite leurs dossiers.
Une obligation sans exemption pour les professionnels
L’article L242-1 du Code des assurances impose la dommage ouvrage à toute personne qui fait réaliser des travaux de bâtiment, y compris en qualité de vendeur ou de mandataire du propriétaire. L’exemption de sanction pénale prévue par le Code ne vise que la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille proche.
Une SCI, même familiale, est une personne morale. Un promoteur vend des logements en état futur d’achèvement. Un marchand de biens achète, rénove et revend. Aucun de ces acteurs n’entre dans l’exemption. Le défaut de souscription les expose aux sanctions pénales prévues par le Code des assurances, qui peuvent aller jusqu’à des peines d’emprisonnement et d’amende, en plus des conséquences civiles.
Pourquoi la DO conditionne la vente
Au-delà du risque pénal, l’absence de dommage ouvrage bloque concrètement l’opération.
- En VEFA, le notaire exige l’attestation de DO avant la signature des actes ; sans elle, la commercialisation ne peut pas aboutir.
- En vente après rénovation par un marchand de biens, l’acte doit mentionner l’existence ou l’absence de DO si la réception date de moins de dix ans. Un acquéreur informé négocie ou se retire ; sa banque peut refuser le financement.
- Pour une SCI qui loue, le désordre décennal non préfinancé se traduit par une perte de loyers et des travaux à avancer sur fonds propres, tandis que les associés restent tenus des dettes sociales.
La clause de non-recours parfois insérée dans les actes de vente ne remplace pas une DO : elle est d’une portée limitée et n’est pas opposable aux acquéreurs successifs ni aux tiers.
Les garanties complémentaires à prévoir
Sur une opération professionnelle, la dommage ouvrage de base s’accompagne fréquemment d’autres contrats, selon la taille et la nature du projet.
- Garantie de bon fonctionnement (deux ans) et dommages immatériels consécutifs : pertes de loyers, frais de relogement.
- Dommages aux existants pour toute réhabilitation, indispensable pour un marchand de biens.
- Constructeur non réalisateur (CNR) : responsabilité décennale du promoteur ou du marchand de biens qui vend un ouvrage sans l’avoir construit lui-même ; elle est souvent proposée dans le même contrat que la DO.
- Tous risques chantier (TRC) : dommages matériels à l’ouvrage pendant les travaux (incendie, tempête, effondrement, vol).
- Pour les grandes opérations, un contrat collectif de responsabilité décennale (CCRD) peut compléter les décennales individuelles des entreprises.
Le courtier vous aide à ne souscrire que ce qui est utile à votre opération, sans doublon avec les assurances des entreprises et du maître d’œuvre.
Cas concret : réhabilitation d’un immeuble par un marchand de biens
Une société de marchand de biens acquiert un petit immeuble de trois niveaux à Paris pour le restructurer en quatre appartements et le revendre à la découpe. Les travaux comprennent la reprise de la charpente, la création de planchers, la réfection complète des réseaux et de l’étanchéité, sous la conduite d’un architecte et avec une mission de contrôle technique. Coût des travaux, honoraires compris : environ 900 000 € TTC.
Le dossier est présenté avec l’étude de structure, le rapport initial du contrôleur technique, les marchés signés et les attestations décennales de chaque lot. À titre d’ordre de grandeur, le taux obtenu se situe dans le bas de la fourchette habituelle, et la prime de dommage ouvrage, incluant la garantie constructeur non réalisateur et les dommages aux existants, s’établit autour de 2 % du coût des travaux, soit une prime obtenue pour ce dossier de l’ordre de 18 000 €, qui peut varier selon l’opération. Les acquéreurs reçoivent l’attestation avec leur acte, et les banques financent sans réserve.
Ces montants sont indicatifs : chaque opération fait l’objet d’une tarification propre.
Ce que les compagnies attendent d’un dossier professionnel
Les assureurs construction sont attentifs à la qualité de préparation d’une opération professionnelle. Un dossier solide comprend :
- le permis de construire ou la déclaration préalable, purgé de tout recours ;
- l’étude de sol et, en réhabilitation, le diagnostic de structure de l’existant ;
- le contrat d’architecte ou de maîtrise d’œuvre et, au-delà d’un certain montant, la convention de contrôle technique ;
- les marchés de travaux signés, lot par lot, avec les attestations de responsabilité décennale correspondant exactement aux activités confiées ;
- le planning et la date d’ouverture de chantier ;
- pour une SCI ou une société, l’extrait Kbis et les statuts.
Un dossier déposé avant l’ouverture du chantier bénéficie des meilleures conditions. GMAF étudie aussi les chantiers déjà commencés, fréquents chez les marchands de biens qui découvrent l’obligation au moment de la revente.
L’accompagnement GMAF pour les professionnels de l’immobilier
Notre pôle souscription dommage ouvrage travaille au quotidien avec des SCI, des promoteurs de taille intermédiaire et des marchands de biens partout en France. Nous analysons les marchés et les attestations, présentons l’opération aux compagnies spécialisées et suivons l’émission des attestations jusqu’à la livraison. Chaque dossier est suivi par une gestionnaire identifiée, qui centralise les pièces et vous informe de l’avancement.
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Questions fréquentes
Une SCI familiale qui construit la maison des associés doit-elle souscrire une DO ?
Oui. L’exemption de sanction est réservée aux personnes physiques ; une SCI est une personne morale, même lorsque ses associés occupent le bien. La prudence impose de considérer que l’obligation s’applique pleinement, avec les sanctions correspondantes. La DO protège par ailleurs les associés en cas de désordre et facilite la cession des parts ou du bien.
Le marchand de biens qui ne fait que des travaux légers est-il concerné ?
Seulement si les travaux relèvent de la garantie décennale : structure, toiture, étanchéité, réseaux enterrés, création de surfaces. Une remise en état purement esthétique n’y est pas soumise. En cas de doute, le descriptif des travaux permet de trancher ; notre guide sur la rénovation et l’extension détaille les critères.
Qui doit souscrire la DO dans une VEFA : le promoteur ou l’acquéreur ?
Le promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage et de vendeur. Le contrat de dommage ouvrage est transmis avec le bien : l’acquéreur, puis les acquéreurs successifs, en bénéficient pendant les dix ans de la garantie décennale. L’attestation est remise avec l’acte de vente. Retrouvez le fonctionnement général sur la fiche assurance dommage ouvrage.
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