Tout savoir sur l'assurance dommage ouvrage
L'assurance dommage ouvrage (DO) est un contrat obligatoire que le maître d'ouvrage souscrit avant l'ouverture du chantier, partout en France : construction, extension, rénovation lourde. Elle préfinance pendant dix ans la réparation des désordres décennaux, sans recherche de responsabilité. Prime unique de l'ordre de 2 % des travaux, davantage pour un dossier complexe, à partir de 2 500 € environ.
L’assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire ?
Oui. L’article L242-1 du Code des assurances, issu de la loi Spinetta du 4 janvier 1978, impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire, de souscrire une assurance dommage ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette obligation vise aussi bien le particulier qui fait construire ou agrandir sa maison que la SCI, le promoteur ou le marchand de biens.
Pour un particulier qui construit ou rénove pour lui-même, l’absence de dommage ouvrage n’est pas sanctionnée pénalement. Elle a en revanche deux conséquences concrètes :
- En cas de malfaçon, vous devez engager vous-même une procédure contre les entreprises et attendre qu’un tribunal établisse les responsabilités, ce qui prend souvent plusieurs années, avant d’être indemnisé.
- En cas de revente dans les dix ans suivant la réception, le notaire mentionne l’absence d’assurance dans l’acte ; l’acquéreur peut négocier le prix à la baisse ou renoncer, et vous restez personnellement tenu envers lui des désordres de nature décennale.
Les banques exigent par ailleurs très souvent l’attestation dommage ouvrage avant de débloquer les fonds d’un prêt construction ou travaux.
Garanties et exclusions de la dommage ouvrage
La dommage ouvrage est une assurance de préfinancement : elle paie la réparation des désordres de nature décennale sans attendre la recherche de responsabilité, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs. Elle couvre, pendant dix ans à compter de la réception des travaux :
- les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage : fissures structurelles, affaissement des fondations, faiblesse de la charpente ;
- les dommages qui rendent le bâtiment impropre à sa destination : infiltrations par la toiture ou les façades, défaut d’étanchéité, isolation gravement défaillante ;
- les dommages affectant les éléments d’équipement indissociables du bâtiment (canalisations encastrées, plancher chauffant, etc.).
Elle intervient aussi avant la réception lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le marché de l’entreprise défaillante est résilié pour inexécution de ses obligations, et pendant la première année après réception si l’entreprise ne remplit pas ses obligations au titre de la garantie de parfait achèvement, là encore après mise en demeure restée infructueuse.
Ce que la dommage ouvrage ne couvre pas
- les défauts esthétiques (nuance de peinture, carrelage rayé) et les petites malfaçons qui ne touchent ni à la solidité ni à l’usage du bâtiment ;
- les équipements dissociables (chaudière, volets roulants, radiateurs), qui relèvent de la garantie de bon fonctionnement de deux ans, sauf option souscrite ;
- l’usure normale et le défaut d’entretien ;
- les dommages immatériels (perte de loyers, frais de relogement) et les dommages aux existants, sauf garanties complémentaires.
Prix d'une dommage ouvrage : taux, prime minimale et exemple
La prime est payée en une seule fois à la souscription et couvre les dix années de garantie. Elle représente en général de l’ordre de 2 % du coût TTC des travaux, davantage pour les dossiers complexes, avec une prime minimale de l’ordre de 2 500 € qui s’applique aux petits chantiers. Le tarif final dépend de plusieurs facteurs :
| Facteur | Effet sur la prime |
|---|---|
| Montant des travaux | Base de calcul de la prime, avec un taux souvent dégressif au-delà de certains seuils. |
| Nature du projet | Une maison neuve avec un constructeur (CCMI) est mieux tarifée qu’une réhabilitation lourde ou une surélévation. |
| Intervenants | Architecte, maître d’œuvre, bureau de contrôle : leur présence rassure l’assureur. |
| Études préalables | Étude de sol (obligatoire pour une maison en zone argileuse), étude de structure. |
| Attestations décennales | Chaque entreprise doit être assurée pour l’activité qu’elle exerce ; une attestation manquante pèse sur le dossier. |
| Chantier commencé | Souscription tardive : surprime et visite de conformité fréquentes. |
GMAF, courtier en assurances depuis 2016 et spécialiste de la dommage ouvrage, présente votre dossier aux compagnies adaptées à votre profil et compare leurs conditions à garanties égales.
Quand souscrire l’assurance dommage ouvrage ?
La loi prévoit la souscription avant l’ouverture du chantier. Dans les faits, le bon moment est celui où vous disposez des devis signés et des attestations décennales des entreprises, quelques semaines avant le démarrage des travaux : ce délai permet d’obtenir les offres des compagnies et de recevoir l’attestation à temps pour la banque ou le notaire.
Mon chantier a déjà commencé : puis-je encore souscrire ?
Oui, mais les solutions sont moins nombreuses. La plupart des assureurs refusent les chantiers en cours ; certaines compagnies acceptent une souscription tardive à condition qu’un expert vérifie l’état d’avancement et la conformité des travaux déjà réalisés. L’expert peut demander des reprises avant l’émission de l’attestation, et le coût de sa mission s’ajoute à la prime. GMAF traite régulièrement ce type de dossier : plus vous nous contactez tôt, plus les options restent ouvertes.
Quelles pièces fournir pour obtenir un devis ?
- les devis ou marchés des entreprises, avec le montant TTC des travaux ;
- l’attestation d’assurance décennale de chaque intervenant, valable pour l’année en cours et pour l’activité exercée ;
- le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux ;
- les plans et le descriptif des travaux ;
- l’étude de sol et le contrat d’architecte ou de maîtrise d’œuvre, s’il y en a ;
- la date d’ouverture de chantier, prévue ou réelle.
Un souscripteur dédié vérifie chaque pièce avant transmission à l’assureur, ce qui évite les allers-retours et accélère l’émission de l’attestation. Votre gestionnaire vous accompagne ensuite du devis jusqu’à la réception des travaux.
Comment se passe l’indemnisation en cas de sinistre ?
La procédure est encadrée par l’article L242-1 du Code des assurances et par des délais stricts :
- Déclaration : vous adressez à l’assureur une déclaration de sinistre par lettre recommandée, décrivant les désordres constatés.
- Position de l’assureur : il dispose de 60 jours à compter de la réception de la déclaration pour vous indiquer, après expertise le cas échéant, s’il prend ou non le sinistre en charge.
- Offre d’indemnité : en cas d’acceptation, il vous adresse une offre d’indemnisation dans un délai maximal de 90 jours à compter de la déclaration, prolongeable jusqu’à 135 jours avec votre accord en cas de difficultés exceptionnelles.
- Paiement : le règlement intervient dans les 15 jours suivant votre acceptation de l’offre.
- Recours : l’assureur se retourne ensuite contre les entreprises responsables et leurs assureurs décennaux.
Si l’assureur ne respecte pas ces délais, vous pouvez engager les travaux de réparation après l’en avoir informé, et l’indemnité due est alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Quelle différence entre dommage ouvrage et garantie décennale ?
Les deux assurances portent sur les mêmes désordres, mais elles ne protègent pas la même personne :
| Dommage ouvrage | Responsabilité décennale | |
|---|---|---|
| Qui souscrit ? | Le maître d’ouvrage (vous) | Chaque constructeur : entreprise, architecte, maître d’œuvre |
| Rôle | Préfinancer la réparation sans attendre | Couvrir la responsabilité du constructeur envers son client |
| Durée | 10 ans après réception | 10 ans après réception |
| Délai d’indemnisation | Offre sous 90 jours | Après recherche de responsabilité, souvent plusieurs années |
Vous êtes artisan ou entreprise du bâtiment ? Consultez notre page consacrée à l’assurance décennale et RC professionnelle.
Les trois garanties légales après réception
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : l’entreprise répare les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit.
- Garantie de bon fonctionnement (2 ans) : équipements dissociables du bâtiment.
- Garantie décennale (10 ans) : solidité de l’ouvrage et impropriété à destination ; c’est ce périmètre que la dommage ouvrage préfinance.
Dommage ouvrage et revente du bien
La garantie est attachée au bâtiment, pas à la personne : elle est transmise automatiquement aux acquéreurs successifs pendant toute sa durée. Lors d’une vente dans les dix ans suivant la réception, le notaire demande l’attestation dommage ouvrage et la joint à l’acte. Son absence doit être mentionnée : c’est un point de négociation fréquent pour l’acheteur et une source de responsabilité pour le vendeur.
Vous avez un projet de construction, d’extension ou de rénovation ? Décrivez-le en deux minutes dans notre demande de devis dommage ouvrage en ligne.
Quels travaux sont concernés par la dommage ouvrage ?
Tous les travaux qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs, quel que soit leur montant : la loi ne fixe aucun seuil. Le critère est simple : si les travaux étaient mal réalisés, le bâtiment pourrait-il devenir instable, inhabitable ou perméable à l'eau ?
| Soumis à la dommage ouvrage | Non soumis |
|---|---|
| Construction d'une maison, avec ou sans constructeur (CCMI) | Peinture, papier peint, revêtements de sol |
| Extension au sol, surélévation, création de plancher | Remplacement d'une cuisine ou d'une salle de bains sans toucher aux réseaux structurels |
| Ouverture de mur porteur, reprise en sous-œuvre | Changement de fenêtres à l'identique, pose d'un poêle |
| Réfection complète de toiture ou d'étanchéité, ravalement avec traitement structurel | Menuiseries intérieures, aménagement sans intervention sur la structure |
Entre les deux, une redistribution de pièces ou un remplacement de chaudière peuvent toucher à la structure ou au bâti. Le descriptif des travaux permet de trancher : notre guide dommage ouvrage en rénovation ou extension détaille chaque cas, et le guide obligatoire ou pas explique ce que dit la loi. En cas de doute, décrivez votre projet : nous vous disons si la DO est nécessaire.
Piscine, véranda, panneaux solaires : faut-il une dommage ouvrage ?
Oui pour une piscine enterrée maçonnée ou en béton projeté et pour une véranda avec fondations : ces ouvrages relèvent de la garantie décennale. Pour les panneaux solaires, tout dépend de la pose.
- Piscine enterrée : fondations, structure et étanchéité engagent la décennale du pisciniste. Une piscine hors sol ou en kit posée sans ouvrage n'en relève pas.
- Véranda ou extension en kit : le matériau ne change rien. Une véranda comporte des fondations, une structure et une couverture ; le fabricant et le poseur doivent fournir leurs attestations décennales comme toute entreprise du bâtiment.
- Panneaux solaires : posés en surimposition, ils sont le plus souvent traités comme un équipement ; la compagnie tranche au vu du descriptif de pose, en particulier lorsque l'installation touche à l'étanchéité de la toiture. Dans tous les cas, l'attestation décennale de l'installateur fait partie du dossier.
Dans tous les cas, demandez à l'entreprise son attestation de responsabilité décennale avant de signer. Si la DO s'impose, la prime minimale, à partir de 2 500 € environ, s'applique souvent à ces petits chantiers, comme l'explique notre guide sur le prix de la dommage ouvrage.
Dommage ouvrage en copropriété : ravalement, surélévation, syndic
Oui, une copropriété doit souscrire une dommage ouvrage dès que les travaux votés relèvent de la garantie décennale : le syndicat des copropriétaires est le maître d'ouvrage et le syndic agit en son nom.
- Ravalement : un ravalement purement esthétique n'est pas soumis. Dès qu'il comporte une reprise d'étanchéité, un traitement structurel des façades ou une isolation par l'extérieur avec modification des ouvrages, la DO s'impose.
- Surélévation ou création de logements : fondations, planchers, charpente et toiture engagent la décennale ; la DO est indispensable, et les acquéreurs des nouveaux lots en bénéficient.
- Toiture, réseaux enterrés, gros œuvre : mêmes règles qu'une rénovation lourde.
La prime se calcule comme pour un particulier, en pourcentage du coût TTC des travaux, honoraires compris. Le syndic nous consulte en général au moment du vote en assemblée générale, avec le descriptif de l'architecte et les devis retenus, quelle que soit la ville de l'immeuble. Les pièces à réunir sont celles du guide rénovation ou extension ; l'immeuble lui-même reste couvert par son assurance habitation ou multirisque immeuble pour les sinistres du quotidien. Décrivez les travaux votés pour obtenir un premier retour.
Auto-construction et dommage ouvrage : que proposent les compagnies ?
L'obligation vise le maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction (article L242-1). En auto-construction, les compagnies raisonnent selon qui réalise la structure et distinguent deux situations.
- Auto-construction partielle : le gros œuvre, la charpente et la couverture sont réalisés par des entreprises assurées en décennale, et vous réalisez vous-même une partie du second œuvre. Le dossier est étudié ; la compagnie exclut en général les lots réalisés par vos soins et exige les attestations décennales de chaque entreprise.
- Auto-construction intégrale : aucune entreprise n'intervient. L'assureur dommage ouvrage n'aurait aucun recours contre un constructeur assuré ; en pratique, les compagnies partenaires de GMAF refusent ce type de dossier.
Avant de vous lancer, réunissez les attestations de responsabilité décennale des entreprises qui réalisent la structure : elles conditionnent l'acceptation. Sans dommage ouvrage, vous restez tenu des désordres décennaux envers un acquéreur pendant dix ans, comme le rappelle notre guide dommage ouvrage obligatoire ou pas. Si une partie des travaux est confiée à des professionnels, décrivez la répartition des lots : nous vous dirons rapidement si une solution existe.
Un assureur peut-il refuser votre dossier de dommage ouvrage ?
Oui. Un assureur n'est pas tenu d'accepter un risque, et les refus sont fréquents pour les chantiers commencés, les dossiers sans étude de sol, les attestations décennales incomplètes ou l'auto-construction. Un refus n'est pourtant pas définitif.
- Un autre assureur peut accepter : chaque compagnie a sa politique. Le rôle du courtier est de savoir laquelle étudie encore votre type de chantier, comme l'explique notre guide chantier déjà commencé.
- Le dossier peut être complété : étude de sol, diagnostic de structure, attestation manquante ou visite de contrôle lèvent souvent le motif du refus.
- Le Bureau central de tarification (BCT) : la dommage ouvrage étant une assurance obligatoire, le maître d'ouvrage qui essuie un refus peut saisir le BCT, qui fixe la prime à laquelle la compagnie choisie est tenue de le couvrir. Conservez le refus écrit de l'assureur : il est nécessaire à la saisine.
Les demandes adressées à GMAF après un refus ailleurs sont étudiées sans engagement, où que se situe le chantier. Préparez les pièces listées plus haut et le courrier de refus, puis décrivez votre chantier.
CCMI, tous risques chantier, CNR : les notions à connaître
Autour de la dommage ouvrage gravitent plusieurs sigles. Voici ce qu'ils recouvrent et qui est concerné.
- CCMI (contrat de construction de maison individuelle) : le contrat signé avec un constructeur. Il doit mentionner votre assurance dommage ouvrage, mais la souscription reste à votre charge ; la décennale du constructeur ne vous en dispense pas.
- TRC (tous risques chantier) : contrat facultatif qui couvre les dommages matériels à l'ouvrage pendant les travaux, comme un incendie, une tempête, un effondrement ou un vol. La DO, elle, ne commence à jouer qu'après la réception.
- CNR (constructeur non réalisateur) : garantie de responsabilité décennale du maître d'ouvrage qui vend ou loue le bien sans l'avoir construit lui-même ; elle est souvent proposée dans le même contrat que la DO pour les SCI, promoteurs et marchands de biens.
- CCRD (contrat collectif de responsabilité décennale) : pour les grandes opérations, il complète les décennales individuelles des entreprises.
Pour un particulier, la dommage ouvrage suffit dans la plupart des cas, avec l'option dommages aux existants en rénovation. Pour une opération professionnelle, notre guide SCI, promoteur, marchand de biens détaille les garanties à prévoir, et la fiche assurance décennale s'adresse aux entreprises du bâtiment.
Dommage ouvrage partout en France : comment se passe votre dossier à distance ?
Vous n'avez pas besoin de vous déplacer : un dossier de dommage ouvrage se traite entièrement à distance, où que se situe le chantier en France. Les compagnies n'exigent pas de rendez-vous physique ; elles étudient les pièces (devis, attestations décennales, permis, plans, étude de sol) et, si le chantier a commencé, mandatent un contrôleur sur place.
- En ligne : votre demande en 5 étapes, puis le devis et les documents par e-mail, avec signature électronique.
- Avec de vraies personnes : une gestionnaire identifiée lit votre dossier, vous appelle si un point manque et reste votre interlocutrice jusqu'à l'attestation, par téléphone ou par e-mail.
- Chantier commencé : la visite de contrôle est organisée par la compagnie avec un professionnel qui se rend sur votre chantier.
Notre agence est basée à Paris, mais nos dossiers viennent de toute la France, en construction neuve comme en rénovation. Les pièces à préparer sont listées dans la section conditions, pièces et délais ; les étapes qui suivent l'envoi sont décrites dans après votre demande. Pour vous situer, décrivez votre projet : premier retour sous 24 h ouvrées.
Nos conseils pour votre assurance dommage ouvrage
- Contactez-nous avant de signer les devis : les attestations décennales des entreprises conditionnent l'acceptation, et une activité mal déclarée pèse sur le dossier.
- Faites réaliser une étude de sol pour une construction neuve : elle rassure l'assureur et permet généralement d'obtenir un taux plus favorable, comme le montre notre guide sur le prix de la dommage ouvrage.
- Si le chantier a commencé, ne reportez pas la demande : chaque semaine réduit le nombre de compagnies qui peuvent l'étudier. Le guide chantier déjà commencé explique la visite de contrôle.
- Conservez tous les documents de chantier et le procès-verbal de réception : ils serviront pendant dix ans en cas de sinistre, et votre assurance habitation prend le relais pour les sinistres du quotidien.
Rédigé par l'équipe dommage ouvrage de GMAF : Amel, Carla, Morgane et Hermine
Sources
- Code des assurances, article L242-1 (assurance de dommages obligatoire) – Légifrance
- Code des assurances, article L241-1 (assurance de responsabilité décennale des constructeurs) – Légifrance
- Assurance dommages-ouvrage – service-public.gouv.fr
- Garantie décennale des constructeurs – service-public.gouv.fr
- Assurance dommages-ouvrage et Bureau central de tarification – justice.fr
